Адвокат по недвижимости

Сделки купли-продажи недвижимости таят в себе множество рисков, которые могут повлечь за собой потерю немалых денежных средств или имущества. Набраться опыта покупателю или владельцу недвижимости (продавцу) неоткуда, поскольку большинством такие сделки заключаются редко, многими – всего один-два раза в жизни. Для минимизации рисков нужен опытный специалист со стороны – юрист по недвижимости.

Добро пожаловать в адвокатское объединение Lawrange, где вы сможете найти такого специалиста и воспользоваться его услугами. А значит – узнать скрытые страницы истории объекта недвижимости, который продается или сдается в аренду, избежать вложения денежных средств в потенциальный «недострой» или «долгострой» и так далее. Мы проведем тщательную экспертизу документов на объект, чтобы вовремя обнаружить ошибки и неточности, а также по возможности оказать помощь в их исправлении.

Юрист по новостройкам: что нужно знать перед покупкой

Приобретение жилья на первичном рынке может стать выгодным капиталовложением при выполнении двух главных условий: 1) тщательной предварительной проверке самого объекта и его продавца; 2) правильной разработке договора передачи прав на объект недвижимости от продавца к покупателю.

Подобным образом можно снизить до минимума главный риск покупки квартиры на первичном рынке – так называемого «недостроя», то есть замороженного строительства. Также эти действия помогают предотвратить продажу квартиры в новостройке нескольким покупателям сразу и другие недобросовестные действия со стороны продавца.

Важно! Перед покупкой квартиры, как минимум, получите ответы на такие вопросы:

1. Какая репутация у продавца/ застройщика? На первом этапе будет достаточно той информации, которую можно найти в свободном доступе в интернете – речь идет о статьях в СМИ и отзывах других покупателей.
2. Насколько обоснована стоимость квартиры? Необходимо четко определить среднюю цену на рынке. Настороженность должна вызывать, как заниженная, так и завышенная стоимость. Заниженная – зачастую вызвана желанием скрыть проблемы с разрешениями на строительство и другими документами, а также другие «подводные камни». Завышенная допускается только при наличии дополнительных бонусов, например – очень удобного расположения, хорошей инфраструктуры, красивого вида из окон и так далее.
3. Готов ли продавец показать документы по вашему запросу и в порядке ли они? Продолжать общение с продавцом, не желающим представить документы, не стоит. Если продавец согласен, то запрашивать следует: а) документы на земельный участок (подтверждение права собственности или договор долгосрочной аренды) – обязательно надо обратить внимание на целевое назначение земли; б) строительную лицензию; в) проект строительства; г) разрешительные документы на строительные работы.

Однако получение ответов на эти вопросы – только минимум, который позволяет решить, заслуживает ли объект дальнейшего внимания. Непосредственно перед покупкой желательно провести комплексную юридическую проверку.

Due Diligence объекта недвижимости в АО Lawrange

С нюансами, зависящими от того, какой это объект, новостройка, жилье на вторичном рынке или коммерческая недвижимость, адвокат по недвижимости проверяет:

• Земельный участок.

Земля проверяется в Госреестре вещных прав и Государственном земельном кадастре, а также по кадастровой карте. Определяется законность владения или пользования участком, наличие всех необходимых согласований при отводе, изъятии, изменении целевого назначения. Даже у добросовестного владельца документация может содержать неувязки – накладки координат соседних земельных участков, несоответствие фактического расположения участка его координатам на карте и так далее.

Крайне неприятно, когда в ходе предприватизационной подготовки участка произошло незаконное изменение целевого назначения. Это может стать основанием для признания в суде недействительными решений органов местного самоуправления о передаче участка в собственность. На некоторых участках строительство невозможно проводить в принципе с учетом охранных зон, окружающей застройки и так далее.

• Разрешительные и технические документы.

Если речь идет об объекте, построенном давно, необходимо проверить проектную документацию, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок и реконструкций. Если объект – новостройка, проверяются следующие документы:

• лицензия застройщика;
• градостроительные условия и ограничения;
• технические условия;
• проектная документация;
• экспертное заключение по качеству проектных решений;
• разрешение на осуществление строительных работ;
• сертификат о готовности строительства.

Сведения об этих документах проверяются по реестрам архитектурно-строительной инспекции. На кон поставлены очень серьезные вещи – без разрешительных документов дом расценивается контролирующими органами как самострой (самовольное строительство), что дает основания даже поднимать вопрос о сносе, не говоря о других менее значительных последствиях, например, о сложностях с подключением к коммуникациям.

К сведению! Именно отсутствие полного пакета разрешительных документов – главная причина «долгостроев» в Украине. Примером, если начальный генплан существенно отличается от того, что построено, или право на начало строительных работ отменено ГИАГ, поскольку была занижен класс последствий (категория сложности работ), объект становится невозможно ввести в эксплуатацию. Такую новостройку явно нельзя считать перспективным объектом инвестирования.

• Титул (право собственности).

Если речь идет об уже введенной в эксплуатацию недвижимости, то юрист по делам недвижимости обязательно определяет, что является правоустанавливающим документом (на основании чего возникло право собственности). Это можно сделать, в частности, через Гос. реестр вещных прав. Правоустанавливающим документом зачастую выступает договор купли-продажи или документ о приватизации. Хуже обстоят дела в том случае, если в качестве правоустанавливающего документа выступает судебное решение, поскольку заинтересованные лица могут вновь инициировать судебные разбирательства. А защита добросовестного приобретателя по действующему законодательству достаточно слаба.

При проверке титула необходимо также убедиться в отсутствии обременений имущества (залогов, арестов), которые влияют на возможность продавца распоряжаться этим имуществом и выявляют потенциальные права на него у третьих лиц.

• Историю объекта.

Вначале проверяется, кто и когда начал строить объект, какие документы служили основанием для строительства. Неприятные сюрпризы могут возникнуть в ситуации, когда документ о введении новостройки в эксплуатацию был отменен, а затем возобновлен по решению суда. Иногда подобные «исторические дефекты» лежат на поверхности, но в некоторых случаях приходится углубляться в документацию на годы. История объекта подразумевает также цепь переходов права собственности, если они были. 

• Продавца/ застройщика.

Риски могут быть связаны не только с самим объектом недвижимости, но и с продавцом или застройщиком, а также с другими лицами, причастными к строительству (а это подрядчик, проектировщик, заказчик и так далее). Проверять следует всех юридических и физических лиц, присутствующих в документах и связанных с объектом. Выяснить следует информацию о бенефициарах и месте регистрации компании-продавца.

Продавец проверяется по общему алгоритму как для контрагента: отсутствие налогового долга, открытых судебных и исполнительных производств, прочее. Не стоит забывать о проверке права подписи уполномоченного лица, ведь речь идет о большом соглашении.

Важно! По результатам такой проверки адвокат по вопросам недвижимости готовит правовое заключение.

Юристы по недвижимости – наши услуги:

То, с чего всегда начинает юрист по недвижимости – консультация. Наша команда готова отвечать на любые правовые вопросы, связанные с недвижимостью, начиная решением проблем с узакониванием самостроя и заканчивая сложными спорами о праве собственности на объекты недвижимости, рассмотрение которых переходит в суд апелляционной и кассационной инстанции. По вашему желанию, мы обсудим вопрос на личной встрече, по телефону, в мессенджере или по видеосвязи. 

Затем вы можете заказать у нас сразу комплекс услуг, например – сопровождение сделки купли-продажи «под ключ», или отдельную услугу, в частности – проверку участников сделки и лиц, имеющих отношение к объекту недвижимости, разработку или экспертизу договора купли-продажи и так далее. Вне зависимости от вашего выбора мы гарантируем неизменно высокое качество услуг.

Обратите внимание на несколько наших комплексных предложений.

Сопровождение купли-продажи недвижимости в новостройках:

Сопровождение купли-продажи недвижимости на вторичном рынке:

Сделки с коммерческой недвижимостью

Правовая помощь нерезидентам при покупке недвижимости в Украине:

Юридическое сопровождение снятия арестов с недвижимого имущества:

Правовой анализ договора купли-продажи недвижимости

Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, то сделка оформляется через нотариальный договор купли-продажи, а затем право собственности закрепляется в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество.  Намного сложнее ситуация с покупкой жилья в новостройке. В момент передачи денежных средств покупателем дом не построен, квартиры, которая продается, еще не существует. Пока объект не введен в эксплуатацию его нельзя внести в Госреестр вещных прав. То есть традиционный договор купли-продажи относительно недвижимости на этапе строительства не заключается.

К сведению! Продажа жилья в новостройках продавцами (застройщиками) производится по другим видам договоров, заключение которых имеет свои нюансы, преимущества и недостатки. Если вы решили инвестировать деньги в строительство для последующего приобретения квартиры, очень важно, чтобы юрист по новостройкам тщательно проанализировал тот договор, по которому к вам перейдет жилье. Рассмотрим, какой это может быть договор.

Предварительный договор

Документ закрепляет обещание продавца в будущем (после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию) заключить основной договор, по которому к покупателю переходит право собственности на объект недвижимости. Такой договор у каждого застройщика имеет свои особенности. Однако очень важно обратить внимание на наличие и четкую формулировку таких пунктов:

1. срок завершения строительства и подписания основного договора;
2. цена и полная характеристика квартиры (этаж, площадь, количество комнат, наполнение);
3. материальная ответственность сторон за нарушение условий договора;
4. основания и порядок расторжения договора, в частности – возврата средств, а также внесения изменений в договор;
5. порядок передачи квартиры покупателю.

Договор купли-продажи имущественных прав

В юриспруденции под имущественными правами подразумеваются вещные права, отличные от права собственности. Покупатель получает право стать собственником имущества в будущем, то есть когда новостройка будет достроена и сдана в эксплуатацию. При этом приобретение имущественного права не связано со сдачей объекта в эксплуатацию, а сам договор можно заключать в простой письменной форме без нотариальной заверки. Поэтому при заключении такого договора приходится полагаться на репутацию застройщика, а значит – ее надо очень тщательно проверить. 

Форвардный контракт

Соглашение, закрепляющее, что в будущем продавец (застройщик) обязан предоставить покупателю (инвестору) права на квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость. Речь идет о такой правовой категории как дериватив – документ, который регулирует правоотношения покупателя с продавцом в будущем. 

Форвардные контракты регистрируются на бирже, что является дополнительной гарантией для покупателя. Однако заключение такого договора предполагает участие третьей стороны – института совместного инвестирования (ИСИ). Покупатель передает свои средства ИСИ, а затем данный субъект заключает форвардный контракт с застройщиком.

К сведению! Для купли-продажи недвижимости в новостройке также может использоваться договор об участии в фонде финансирования строительства (ФФС), договор купли недвижимости при участии в жилищно-строительном кооперативе, инвестиционный договор, договор паевого участия и так далее. Если вы хотите выкупить права на недвижимость у инвестора, который уже вложил средства в новостройку по одному из указанных выше договоров, то заключается договор переуступки.

Важно! Договоры, по которым осуществляется купля-продажа недвижимости в новостройках, таят в себе множество явных и скрытых рисков. Чтобы уменьшить количество таких рисков, необходим юрист: недвижимость в таком случае станет выгодным вложением, а не призрачной мечтой.

Юрист по оформлению недвижимости: внесение изменений/дополнений в договор купли-продажи

Если по результатам юридической экспертизы в договоре выявлены уязвимости и риски, юристы по недвижимости АО Lawrange могут подготовить рекомендации по их устранению и непосредственно внести необходимые дополнения или изменения в договор.

Что конкретно мы можем сделать?

1. подберем актуальные ссылки на действующее законодательство в сфере недвижимости и строительства;
2. учтем нормы налогового законодательства;
3. подготовим письменные изменения или дополнения в договор и предоставим вам разъяснения к ним.

Адвокат по делам недвижимости: досудебный анализ дела

При возникновении спорных отношений между продавцом (застройщиком) и покупателем (инвестором) или между другими участниками правоотношений в сфере недвижимости, мы готовы произвести оценку перспектив судебного разбирательства.

Чем мы можем помочь?

1. проведем юридический анализ предоставленных документов;
2. рассчитаем стоимость судебного процесса;
3. определим перспективы получения необходимого решения в суде.

Судебные споры по недвижимости

Наша практика распространяется на защиту интересов клиента в суде в спорах, связанных с недвижимостью и строительством. Адвокат по делам недвижимости АО Lawrange эффективно выполнит такие задачи, как:

• восстановление через суд документов на недвижимость;
• снятие ареста с недвижимого имущества;
• признание права или узаконивание объекта недвижимости;
• раздел недвижимости;
• взыскание штрафа с застройщика.

Выводы

Покупка недвижимости может и должна быть выгодным вложением средств, основой для счастливой семейной жизни или коммерческой деятельности. Однако рисков от продавцов и мошеннической деятельности на рынке слишком много. Чтобы всего этого избежать, полезен будет юрист по оформлению недвижимости адвокатского объединения Lawrange. Знание закона и опыт помогут обойти «подводные камни» и предложить клиенту необходимый ему результат.

FAQ

В чем заключается работа юриста по недвижимости?

Во-первых, этот специалист консультирует по всем вопросам покупки, продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости. Во-вторых, занимается разработкой и экспертизой договоров в сфере недвижимости. В третьих, представляет интересы клиента в переговорах, в госорганах и в суде.

Что входит в юридическую проверку недвижимости?

Юрист по вопросам недвижимости проверяет сам объект, земельный участок, на котором он построен, правоустанавливающие документы, разрешительные документы (если это новостройка), продавца (застройщика) и связанных с ним лиц.

Сколько длится юридическая проверка недвижимости?

Зависит от объекта, который клиент планирует приобрести. Например, квартира на вторичном рынке и объект коммерческой недвижимости – это разные вещи. Разница в стоимости вопроса во много раз. Вы, как клиент, должны сами понимать, что в приоритете не скорость, а тщательность проверки.

Заказать бесплатную консультаци