Адвокат по недвижимости

Сделки купли-продажи недвижимости таят в себе множество рисков, которые могут повлечь за собой потерю немалых денежных средств или имущества. Набраться опыта покупателю или владельцу недвижимости (продавцу) неоткуда, поскольку большинством такие сделки заключаются редко, многими – всего один-два раза в жизни. Для минимизации рисков нужен опытный специалист со стороны – юрист по недвижимости.

Добро пожаловать в адвокатское объединение Lawrange, где каждый клиент сможет найти поддержку и профессиональные услуги юриста по недвижимости. А значит – узнать скрытые страницы истории объекта недвижимости, который продается или сдается в аренду, избежать вложения денежных средств в потенциальный «недострой» или «долгострой» и так далее. Мы проведем тщательную экспертизу каждой сделки, чтобы вовремя обнаружить ошибки и неточности в документах на объект, а также по возможности оказать помощь в их исправлении.

Юрист по новостройкам: что нужно знать перед покупкой

Приобретение жилья на первичном рынке может стать выгодным капиталовложением, если проведена комплексная юридическая консультация: недвижимость должна соответствовать двум главным условиям: 1) тщательной предварительной проверке самого объекта и его продавца; 2) правильной разработке договора передачи прав на объект недвижимости от продавца к покупателю.

Подобным образом можно снизить до минимума главный риск покупки квартиры на первичном рынке – так называемого «недостроя», то есть замороженного строительства. Также эти действия помогают предотвратить продажу квартиры в новостройке нескольким покупателям сразу и другие недобросовестные действия со стороны продавца.

Важно! Перед покупкой квартиры, как минимум, получите ответы на такие вопросы:

1. Какая репутация у продавца/ застройщика? На первом этапе будет достаточно той информации, которую можно найти в свободном доступе в интернете – речь идет о статьях в СМИ и отзывах других покупателей.
2. Насколько обоснована стоимость квартиры? Необходимо четко определить среднюю цену на рынке. Настороженность должна вызывать, как заниженная, так и завышенная стоимость квартиры. Заниженная – зачастую вызвана желанием скрыть проблемы с разрешениями на строительство и другими документами, а также другие «подводные камни». Завышенная допускается только при наличии дополнительных бонусов, например – очень удобного расположения, хорошей инфраструктуры, красивого вида из окон и так далее.
3. Готов ли продавец показать документы по вашему запросу и в порядке ли они? Продолжать общение с продавцом, не желающим представить документы, не стоит. Если продавец согласен, то запрашивать следует: а) документы на земельный участок (подтверждение права собственности или договор долгосрочной аренды) – обязательно надо обратить внимание на целевое назначение земли; б) строительную лицензию; в) проект строительства; г) разрешительные документы на строительные работы. Если продавец скрывает документ на землю или лицензию, это повод прекратить диалог.

Однако получение ответов на эти вопросы – только минимум, который позволяет решить, заслуживает ли объект дальнейшего внимания. Непосредственно перед покупкой желательно провести комплексную юридическую проверку. Важно понимать, что самостоятельный сбор информации – это лишь верхушка айсберга. Полноценная юридическая консультация по недвижимости позволяет копнуть глубже и увидеть риски, скрытые за красивыми рендерами.

Due Diligence объекта недвижимости в АО Lawrange

С нюансами, зависящими от того, какой это объект, новостройка, жилье на вторичном рынке или коммерческая недвижимость, адвокат по недвижимости проверяет:

• Земельный участок.

Земля проверяется в Госреестре вещных прав и Государственном земельном кадастре, а также по кадастровой карте. Важно подтвердить, что право владения землей или пользования участком законно, наличие всех необходимых согласований при отводе, изъятии, изменении целевого назначения. Даже у добросовестного владельца документация может содержать неувязки – накладки координат соседних земельных участков, несоответствие фактического расположения участка его координатам на карте и так далее.

Крайне неприятно, когда в ходе предприватизационной подготовки участка произошло незаконное изменение целевого назначения. Это может стать основанием для признания в суде недействительными решений органов местного самоуправления о передаче участка в собственность. На некоторых участках строительство невозможно проводить в принципе с учетом охранных зон, окружающей застройки и так далее.

• Разрешительные и технические документы.

Если речь идет об объекте, построенном давно, необходимо проверить проектную документацию, чтобы убедиться в отсутствии перепланировок и реконструкций. Если объект – новостройка, проверяются следующие документы:

• лицензия застройщика;
• градостроительные условия и ограничения;
• технические условия;
• проектная документация;
• экспертное заключение по качеству проектных решений;
• разрешение на осуществление строительных работ;
• сертификат о готовности строительства.

Сведения об этих документах проверяются по реестрам архитектурно-строительной инспекции. На кон поставлены очень серьезные вещи – без разрешительных документов дом расценивается контролирующими органами как самострой (самовольное строительство), что дает основания даже поднимать вопрос о сносе, не говоря о других менее значительных последствиях, например, о сложностях с подключением к коммуникациям. Помните, что помощь профессионала на этом этапе критична.

К сведению! Именно отсутствие полного пакета разрешительных документов – главная причина «долгостроев» в Украине. Примером, если начальный генплан существенно отличается от того, что построено, или право на начало строительных работ отменено ГИАГ, поскольку была занижен класс последствий (категория сложности работ), объект становится невозможно ввести в эксплуатацию. Такую новостройку явно нельзя считать перспективным объектом инвестирования.

• Титул (право собственности).

Если речь идет об уже введенной в эксплуатацию жилплощади, то юридические консультации по недвижимости необходимы для четкого определения, что является правоустанавливающим документом (на основании чего возникло право собственности). Это можно сделать, в частности, через Гос. реестр вещных прав. Правоустанавливающим документом зачастую выступает договор купли-продажи или документ о приватизации. Хуже обстоят дела в том случае, если в качестве правоустанавливающего документа выступает судебное решение, поскольку заинтересованные лица могут вновь инициировать судебные разбирательства. А защита добросовестного приобретателя по действующему законодательству достаточно слаба.

При проверке титула необходимо также убедиться в отсутствии обременений имущества (залогов, арестов), которые влияют на возможность продавца распоряжаться этим имуществом и выявляют потенциальные права на него у третьих лиц.

• Историю объекта.

Вначале проверяется, кто и когда начал строить объект, какие документы служили основанием для строительства. Неприятные сюрпризы могут возникнуть в ситуации, когда документ о введении новостройки в эксплуатацию был отменен, а затем возобновлен по решению суда. Иногда подобные «исторические дефекты» лежат на поверхности, но в некоторых случаях приходится углубляться в документацию на годы. История объекта подразумевает также цепь переходов права собственности, если они были. 

• Продавца/ застройщика.

Риски могут быть связаны не только с самим объектом недвижимости, но и с продавцом или застройщиком, а также с другими лицами, причастными к строительству (а это подрядчик, проектировщик, заказчик и так далее). Проверять следует всех юридических и физических лиц, присутствующих в документах и связанных с объектом. Выяснить следует информацию о бенефициарах и месте регистрации компании-продавца.

Продавец проверяется по общему алгоритму как для контрагента: отсутствие налогового долга, открытых судебных и исполнительных производств, прочее. Не стоит забывать о проверке права подписи уполномоченного лица, ведь речь идет о большом соглашении.

Важно! По результатам такой проверки адвокат по вопросам недвижимости готовит правовое заключение.

Юристы по недвижимости – наши услуги:

Любое сотрудничество начинается с того, что предоставляется первичная консультация юриста по недвижимости.  Наша команда готова отвечать на любые правовые вопросы, связанные с недвижимостью, начиная решением проблем с узакониванием самостроя и заканчивая сложными спорами о праве собственности на объекты недвижимости, рассмотрение которых переходит в суд апелляционной и кассационной инстанции. По вашему желанию, мы обсудим вопрос на личной встрече, по телефону, в мессенджере или по видеосвязи. 

Вы можете заказать как разовый договор на аудит для проверки участников сделки и лиц, имеющих отношение к объекту недвижимости, разработку или экспертизу договора купли-продажи и так далее, так и полное сопровождение процесса покупки «под ключ». Наша услуга гарантирует безопасность ваших инвестиций. Вне зависимости от вашего выбора мы гарантируем неизменно высокое качество услуг.

Обратите внимание на несколько наших комплексных предложений.

Сопровождение купли-продажи недвижимости в новостройках:

Сопровождение купли-продажи недвижимости на вторичном рынке:

Сделки с коммерческой недвижимостью

Правовая помощь нерезидентам при покупке недвижимости в Украине:

Юридическое сопровождение снятия арестов с недвижимого имущества:

Правовой анализ договора купли-продажи недвижимости

Если вы покупаете недвижимость на вторичном рынке, то сделка оформляется через нотариальный договор купли-продажи, а затем право собственности закрепляется в Госреестре вещных прав на недвижимое имущество.  Намного сложнее ситуация с покупкой жилья в новостройке. В момент передачи денежных средств покупателем дом не построен, квартиры, которая продается, еще не существует. Пока объект не введен в эксплуатацию его нельзя внести в Госреестр вещных прав. То есть традиционный договор купли-продажи относительно недвижимости на этапе строительства не заключается.

К сведению! Продажа жилья в новостройках продавцами (застройщиками) производится по другим видам договоров, заключение которых имеет свои нюансы, преимущества и недостатки. Если вы решили инвестировать деньги в строительство для последующего приобретения квартиры, очень важно, чтобы юрист по новостройкам тщательно проанализировал тот договор, по которому к вам перейдет жилье. Здесь услуги адвоката по недвижимости становятся жизненно необходимыми. Рассмотрим, какой это может быть договор.

Предварительный договор

Документ закрепляет обещание продавца в будущем (после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию) заключить основной договор, по которому к покупателю переходит право собственности на объект недвижимости. Такой договор у каждого застройщика имеет свои особенности. Однако очень важно обратить внимание на наличие и четкую формулировку таких пунктов:

1. срок завершения строительства и подписания основного договора;
2. цена и полная характеристика квартиры (этаж, площадь, количество комнат, наполнение);
3. материальная ответственность сторон за нарушение условий договора;
4. основания и порядок расторжения договора, в частности – возврата средств, а также внесения изменений в договор;
5. порядок передачи квартиры покупателю.

Договор купли-продажи имущественных прав

В юриспруденции под имущественными правами подразумеваются вещные права, отличные от права собственности. Покупатель получает право стать собственником имущества в будущем, то есть когда новостройка будет достроена и сдана в эксплуатацию. При этом приобретение имущественного права не связано со сдачей объекта в эксплуатацию, а сам договор можно заключать в простой письменной форме без нотариальной заверки. Поэтому при заключении такого договора приходится полагаться на репутацию застройщика, а значит – ее надо очень тщательно проверить. 

Форвардный контракт

Соглашение, закрепляющее, что в будущем продавец (застройщик) обязан предоставить покупателю (инвестору) права на квартиру, а покупатель оплатить ее стоимость. Речь идет о такой правовой категории как дериватив – документ, который регулирует правоотношения покупателя с продавцом в будущем. 

Форвардные контракты регистрируются на бирже, что является дополнительной гарантией для покупателя. Однако заключение такого договора предполагает участие третьей стороны – института совместного инвестирования (ИСИ). Покупатель передает свои средства ИСИ, а затем данный субъект заключает форвардный контракт с застройщиком.

К сведению! Для купли-продажи недвижимости в новостройке также может использоваться договор об участии в фонде финансирования строительства (ФФС), договор купли недвижимости при участии в жилищно-строительном кооперативе, инвестиционный договор, договор паевого участия и так далее. Если вы хотите выкупить права на недвижимость у инвестора, который уже вложил средства в новостройку по одному из указанных выше договоров, то заключается договор переуступки.

Важно! Договоры, по которым осуществляется купля-продажа недвижимости в новостройках, таят в себе множество явных и скрытых рисков. Чтобы уменьшить количество таких рисков, необходим юрист: недвижимость в таком случае станет выгодным вложением, а не призрачной мечтой.

Юрист по оформлению недвижимости: внесение изменений/дополнений в договор купли-продажи

Если по результатам юридической экспертизы в договоре выявлены уязвимости и риски, юристы по недвижимости АО Lawrange могут подготовить рекомендации по их устранению и непосредственно внести необходимые дополнения или изменения в договор.

Что конкретно мы можем сделать?

1. подберем актуальные ссылки на действующее законодательство в сфере недвижимости и строительства;
2. учтем нормы налогового законодательства;
3. подготовим письменные изменения или дополнения в договор и предоставим вам разъяснения к ним.

Адвокат по делам недвижимости: досудебный анализ дела

При возникновении спорных отношений между продавцом (застройщиком) и покупателем (инвестором) или между другими участниками правоотношений в сфере недвижимости, мы готовы произвести оценку перспектив судебного разбирательства.

Чем мы можем помочь?

1. проведем юридический анализ предоставленных документов;
2. рассчитаем стоимость судебного процесса;
3. определим перспективы получения необходимого решения в суде.

Судебные споры по недвижимости

Наша практика распространяется на защиту интересов клиента в суде в спорах, связанных с недвижимостью и строительством. Адвокат по делам недвижимости АО Lawrange эффективно выполнит такие задачи, как:

• восстановление через суд документов на недвижимость;
• снятие ареста с недвижимого имущества;
• признание права или узаконивание объекта недвижимости;
• раздел недвижимости;
• взыскание штрафа с застройщика.

Выводы

Покупка недвижимости может и должна быть выгодным вложением средств, основой для счастливой семейной жизни или коммерческой деятельности. Однако рисков от продавцов и мошеннической деятельности на рынке слишком много. Чтобы всего этого избежать, полезен будет юрист по оформлению недвижимости адвокатского объединения Lawrange. Знание закона и опыт помогут обойти «подводные камни» и предложить клиенту необходимый ему результат. Безопасная продажа или покупка происходит после системной проверки. Чтобы ваша квартира не стала судебным кошмаром, доверьте юридическую сторону вопроса нашим специалистам. Мы знаем, как превратить закон в ваш надежный щит.

FAQ

В чем заключается работа юриста по недвижимости?

Во-первых, этот специалист консультирует по всем вопросам покупки, продажи и аренды жилой и коммерческой недвижимости. Во-вторых, занимается разработкой и экспертизой договоров в сфере недвижимости. В третьих, представляет интересы клиента в переговорах, в госорганах и в суде.

Что входит в юридическую проверку недвижимости?

Юрист по вопросам недвижимости проверяет сам объект, земельный участок, на котором он построен, правоустанавливающие документы, разрешительные документы (если это новостройка), продавца (застройщика) и связанных с ним лиц.

Сколько длится юридическая проверка недвижимости?

Зависит от объекта, который клиент планирует приобрести. Например, квартира на вторичном рынке и объект коммерческой недвижимости – это разные вещи. Разница в стоимости вопроса во много раз. Вы, как клиент, должны сами понимать, что в приоритете не скорость, а тщательность проверки.

Заказать бесплатную консультаци