Адвокат з нерухомості

втрату чималих коштів чи майна. Набратися досвіду покупцю чи власнику нерухомості (продавцю) ні звідки, оскільки більшістю такі угоди укладаються рідко, багатьма – лише один-два рази на життя. Для мінімізації ризиків потрібен досвідчений фахівець із боку – юрист з нерухомості.

Ласкаво просимо до адвокатського об’єднання Lawrange, де ви зможете знайти такого фахівця та скористатися його послугами. А значить – дізнатися приховані сторінки історії об’єкта нерухомості, який продається або здається в оренду, уникнути вкладення коштів у потенційний “недобуд” або “довгобуд” і таке інше. Ми проведемо ретельну експертизу документів на об’єкт, щоб вчасно виявити помилки та неточності, а також по можливості надати допомогу у їх виправленні.

Юрист з новобудов: що потрібно знати перед покупкою

Придбання житла на первинному ринку може стати вигідним капіталовкладенням при виконанні двох основних умов: 1) ретельної попередньої перевірки самого об’єкта та його продавця; 2) правильну розробку договору передачі прав на об’єкт нерухомості від продавця до покупця.

Подібним чином можна знизити до мінімуму головний ризик купівлі квартири на первинному ринку – так званого “недобудови”, тобто замороженого будівництва. Також ці дії допомагають запобігти продажу квартири в новобудові кільком покупцям одразу й інші несумлінні дії з боку продавця.

Важливо! Перед покупкою квартири, як мінімум, отримайте відповіді на такі запитання:

1. Яка репутація у продавця/забудовника? На першому етапі буде достатньо тієї інформації, яку можна знайти у вільному доступі в інтернеті – йдеться про статті у ЗМІ та відгуки інших покупців.
2. Наскільки обґрунтовано вартість квартири? Необхідно чітко визначити середню ціну над ринком. Настороженість має викликати як занижена, так і завищена вартість. Занижена – найчастіше викликана бажанням приховати проблеми з дозволами на будівництво та іншими документами, а також інші підводні камені. Завищена допускається лише за наявності додаткових бонусів, наприклад – дуже зручного розташування, гарної інфраструктури, гарного вигляду з вікон тощо.
3. Чи готовий продавець показати документи на ваш запит і чи в порядку вони? Продовжувати спілкування з продавцем, який не бажає подати документи, не варто. Якщо продавець згоден, то вимагати слід: а) документів на земельну ділянку (підтвердження права власності або договір довгострокової оренди) – обов’язково треба звернути увагу на цільове призначення землі; б) будівельну ліцензію; в) проект будівництва; г) дозвільних документів на будівельні роботи.

Однак отримання відповідей на ці питання – лише мінімум, який дозволяє вирішити, чи заслуговує на об’єкт подальшої уваги. Безпосередньо перед покупкою бажано провести комплексну юридичну перевірку.

Due Diligence об’єкту нерухомості в АТ Lawrange

З нюансами, які залежать від того, який це об’єкт, новобудова, житло на вторинному ринку або комерційна нерухомість, адвокат з нерухомості перевіряє:

• Земельна ділянка.

Земля перевіряється у Держреєстрі речових прав та Державному земельному кадастрі, а також за кадастровою карткою. Визначається законність володіння чи користування ділянкою, наявність всіх необхідних погоджень при відведенні, вилученні, зміні цільового призначення. Навіть у сумлінного власника документація може містити проблеми – накладення координат сусідніх земельних ділянок, невідповідність фактичного розташування ділянки його координатам на карті тощо.

Вкрай неприємно, коли під час передприватизаційної підготовки ділянки сталася незаконна зміна цільового призначення. Це може стати підставою для визнання у суді недійсними рішень органів місцевого самоврядування щодо передачі ділянки у власність. На деяких ділянках будівництво неможливо проводити в принципі з урахуванням охоронних зон, навколишньої забудови тощо.

• Дозвільні та технічні документи.

Якщо йдеться про об’єкт, збудований давно, необхідно перевірити проектну документацію, щоб переконатися у відсутності перепланувань та реконструкцій. Якщо об’єкт – новобудова, перевіряються такі документи:

• ліцензія забудовника;
• містобудівні умови та обмеження;
• технічні умови;
• проектна документація;
• експертний висновок щодо якості проектних рішень;
• дозвіл на виконання будівельних робіт;
• сертифікат про готовність будівництва.

Відомості про ці документи перевіряються у реєстрах архітектурно-будівельної інспекції. На кін поставлені дуже серйозні речі – без дозвільних документів будинок розцінюється контролюючими органами як самобуд (самовільне будівництво), що дає підстави навіть порушувати питання про знесення, не кажучи про інші менш значні наслідки, наприклад, про труднощі з підключенням до комунікацій.

До відома! Саме відсутність повного пакету дозвільних документів є головною причиною «довгобудів» в Україні. Прикладом, якщо початковий генплан суттєво відрізняється від того, що збудовано, або право на початок будівельних робіт скасовано ГІАГ, оскільки було занижено клас наслідків (категорія складності робіт), об’єкт стає неможливо ввести в експлуатацію. Таку новобудову не можна вважати перспективним об’єктом інвестування.

• Титул (право власності).

Якщо йдеться про вже введену в експлуатацію нерухомість, то юрист у справах нерухомості обов’язково визначає, що є документом, що встановлює право (на підставі чого виникло право власності). Це можна зробити, зокрема через Держ. реєстр речових прав. Правовстановлюючим документом найчастіше виступає договір купівлі-продажу або документ про приватизацію. Гірші справи у тому випадку, якщо як правовстановлюючий документ виступає судове рішення, оскільки зацікавлені особи можуть знову ініціювати судові розгляди. А захист сумлінного набувача за чинним законодавством досить слабкий.

При перевірці титулу необхідно також переконатися у відсутності обтяжень майна (застав, арештів), які впливають на можливість продавця розпоряджатися цим майном та виявляють потенційні права на нього у третіх осіб.

• Історію об’єкта.

Спочатку перевіряється, хто і коли почав будувати об’єкт, які документи були підставою для будівництва. Неприємні сюрпризи можуть виникнути у ситуації, коли документ про введення новобудови в експлуатацію було скасовано, а потім поновлено за рішенням суду. Іноді подібні «історичні дефекти» лежать на поверхні, але в деяких випадках доводиться заглиблюватись у документацію на роки. Історія об’єкта має на увазі також ланцюг переходів права власності, якщо вони були.

• Продавця/забудовника.

Ризики можуть бути пов’язані не тільки з самим об’єктом нерухомості, але і з продавцем або забудовником, а також з іншими особами, причетними до будівництва (а це підрядник, проектувальник, замовник тощо). Перевіряти слід усіх юридичних та фізичних осіб, присутніх у документах та пов’язаних з об’єктом. З’ясувати слід інформацію про бенефіціарів та місце реєстрації компанії-продавця.

Продавець перевіряється за загальним алгоритмом як для контрагента: відсутність податкового боргу, відкритих судових та виконавчих проваджень тощо. Не варто забувати про перевірку права підпису уповноваженої особи, адже йдеться про велику угоду.

Важливо! За результатами такої перевірки адвокат із питань нерухомості готує правовий висновок.

Юристи з нерухомості – наші послуги:

Те, з чого завжди починає юрист із нерухомості – консультація. Наша команда готова відповідати на будь-які правові питання, пов’язані з нерухомістю, починаючи вирішенням проблем із узаконенням самобуду та закінчуючи складними суперечками про право власності на об’єкти нерухомості, розгляд яких переходить до суду апеляційної та касаційної інстанції. За вашим бажанням, ми обговоримо питання на особистій зустрічі, телефоном, месенджером або відеозв’язком.

Потім ви можете замовити у нас відразу комплекс послуг, наприклад – супровід угоди купівлі-продажу «під ключ», або окрему послугу, зокрема – перевірку учасників угоди та осіб, які мають відношення до об’єкта нерухомості, розробку чи експертизу договору купівлі-продажу тощо далі. Незалежно від вашого вибору, ми гарантуємо незмінно високу якість послуг.

Зверніть увагу на наші комплексні пропозиції.

Супровід купівлі-продажу нерухомості в новобудовах:

​​

Супровід купівлі-продажу нерухомості на вторинному ринку: 

Угоди з комерційною нерухомістю 

Правова допомога нерезидентам при купівлі нерухомості в Україні: 

Юридичний супровід зняття арештів з нерухомого майна: 

Правовий аналіз договору купівлі-продажу нерухомості

Якщо ви купуєте нерухомість на вторинному ринку, то правочин оформляється через нотаріальний договір купівлі-продажу, а потім право власності закріплюється у Держреєстрі речових прав на нерухоме майно. Набагато складніша ситуація з купівлею житла у новобудові. У момент передачі коштів покупцем будинок не збудовано, квартири, що продається, ще не існує. Поки об’єкт не введено в експлуатацію, його не можна внести до Держреєстру речових прав. Тобто традиційний договір купівлі-продажу щодо нерухомості на етапі будівництва не укладається.

До відома! Продаж житла в новобудовах продавцями (забудовниками) провадиться за іншими видами договорів, укладання яких має свої нюанси, переваги та недоліки. Якщо ви вирішили інвестувати гроші в будівництво для подальшого придбання квартири, дуже важливо, щоб юрист з новобудов ретельно проаналізував той договір, за яким до вас перейде житло. Розглянемо який це може бути договір.

Попередній договір

Документ закріплює обіцянку продавця у майбутньому (після завершення будівництва та введення будинку в експлуатацію) укласти основний договір, за яким до покупця переходить право власності на об’єкт нерухомості. Такий договір у кожного забудовника має особливості. Однак дуже важливо звернути увагу на наявність та чітке формулювання таких пунктів:

1. термін завершення будівництва та підписання основного договору;
2. ціна та повна характеристика квартири (поверх, площа, кількість кімнат, наповнення);
3. матеріальна відповідальність сторін порушення умов договору;
4. підстави та порядок розірвання договору, зокрема – повернення коштів, а також внесення змін до договору;
5. порядок передачі квартири покупцю.

Договір купівлі-продажу майнових прав

У юриспруденції під майновими правами маються на увазі речові права, відмінні від права власності. Покупець отримує право стати власником майна у майбутньому, тобто коли новобудова буде добудована та здана в експлуатацію. При цьому придбання майнового права не пов’язане зі здаванням об’єкта в експлуатацію, а сам договір можна укладати у простій письмовій формі без нотаріального засвідчення. Тому під час укладання такого договору доводиться покладатися на репутацію забудовника, отже – її треба дуже ретельно перевірити.

Форвардний контракт

Угода, яка закріплює, що у майбутньому продавець (забудовник) зобов’язаний надати покупцю (інвестору) права на квартиру, а покупець сплатити її вартість. Йдеться про таку правову категорію як дериватив – документ, який регулює правовідносини покупця з продавцем у майбутньому.

Форвардні контракти реєструються на біржі, що додаткової гарантією для покупця. Проте, укладення такого договору передбачає участь третьої сторони – інституту спільного інвестування (ІСІ). Покупець передає свої кошти ІСІ, а потім цей суб’єкт укладає форвардний контракт із забудовником.

До відома! Для купівлі-продажу нерухомості в новобудові також може використовуватись договір про участь у фонді фінансування будівництва (ФФБ), договір купівлі нерухомості за участю у житлово-будівельному кооперативі, інвестиційний договір, договір пайової участі тощо. Якщо ви хочете викупити права на нерухомість у інвестора, який вже вклав кошти в новобудову по одному із зазначених вище договорів, то укладається договір переуступки.

Важливо! Договори, за якими здійснюється купівля-продаж нерухомості в новобудовах, приховують безліч явних і прихованих ризиків. Щоб зменшити кількість таких ризиків, необхідний юрист: нерухомість у такому разі стане вигідним вкладенням, а не мрією.

Юрист з оформлення нерухомості: внесення змін/доповнень до договору купівлі-продажу

Якщо за результатами юридичної експертизи у договорі виявлено вразливості та ризики, юристи з нерухомості АТ Lawrange можуть підготувати рекомендації щодо їх усунення та безпосередньо внести необхідні доповнення чи зміни до договору.

Що ми можемо зробити?

1. підберемо актуальні посилання на чинне законодавство у сфері нерухомості та будівництва;
2. врахуємо норми податкового законодавства;
3. підготуємо письмові зміни чи доповнення до договору та надамо вам роз’яснення до них.

Адвокат у справах нерухомості: досудовий аналіз справи

У разі виникнення спірних відносин між продавцем (забудовником) та покупцем (інвестором) або між іншими учасниками правовідносин у сфері нерухомості, ми готові провести оцінку перспектив судового розгляду.

Чим ми можемо допомогти?

1. проведемо юридичний аналіз наданих документів;
2. розрахуємо вартість судового процесу;
3. визначимо перспективи одержання необхідного рішення у суді.

Судові суперечки з нерухомості

Наша практика поширюється на захист інтересів клієнта у суді у спорах, пов’язаних з нерухомістю та будівництвом. Адвокат у справах нерухомості АТ Lawrange ефективно виконає такі завдання, як:

• поновлення через суд документів на нерухомість;
• зняття арешту з нерухомого майна;
• визнання права чи узаконення об’єкта нерухомості;
• поділ нерухомості;
• стягнення штрафу із забудовника.

Висновки

Купівля нерухомості може і має бути вигідним вкладенням коштів, основою для щасливого сімейного життя чи комерційної діяльності. Проте ризиків від продавців та шахрайської діяльності на ринку надто багато. Щоб цього уникнути, корисний буде юрист з оформлення нерухомості адвокатського об’єднання Lawrange. Знання закону та досвід допоможуть обійти «підводне каміння» та запропонувати клієнту необхідний йому результат.

FAQ

У чому полягає робота юриста з нерухомості?

По-перше, цей спеціаліст консультує з усіх питань купівлі, продажу та оренди житлової та комерційної нерухомості. По-друге, займається розробкою та експертизою договорів у сфері нерухомості. По-третє, представляє інтереси клієнта у переговорах, у держорганах та в суді.

Що входить до юридичної перевірки нерухомості?

Юрист з питань нерухомості перевіряє сам об’єкт, земельну ділянку, на якій він побудований, правовстановлюючі документи, дозвільні документи (якщо це новобудова), продавця (забудовника) та пов’язаних з ним осіб.

Скільки триває юридична перевірка нерухомості?

Залежить від об’єкта, який клієнт планує придбати. Наприклад, квартира на вторинному ринку та об’єкт комерційної нерухомості – це різні речі. Різниця у вартості питання у багато разів. Ви як клієнт повинні самі розуміти, що в пріоритеті не швидкість, а ретельність перевірки.

Замовити безкоштовну консультацію