Як оформити токенізацію нерухомості

Токенізація трансформує традиційний ринок активів, створюючи цифрові інструменти для фракційного (дробленого) володіння та підвищення ліквідності. Процес перетворення прав на об’єкт нерухомості в токени, заснований на технології блокчейн, відкриває нові горизонти для девелоперів, інвесторів та власників активів.

Однак, щоб оформити токенізацію нерухомості, необхідно врахувати чимало нюансів, оскільки в Україні ця сфера не має чіткого правового регулювання. У разі вашої зацікавленості, фахівці АО Lawrange готові забезпечити глибоке юридичне, фінансове та технологічне опрацювання проєкту для забезпечення відповідності регуляторним нормам та захисту ваших інтересів.

Що таке токенізація нерухомості

Токенізація нерухомості – це юридичний і технічний процес перетворення речових прав (або прав вимоги) на реальний об’єкт нерухомості в криптографічні токени, розміщені в блокчейні. Кожен токен є часткою у праві власності, боргове зобов’язання чи інше право, що забезпечене конкретним об’єктом нерухомості та фіксується в смарт-контракті.

До відома! Тут ви можете знайти більше деталей про те, як створити власний токен.

Загалом, це працює таким чином: фізичний актив переходить під управління юридичної структури (SPV, трасту або DAO), яка емітує токени, прив’язані до вартості нерухомості. Інвестори отримують можливість купувати подроблені частки високоліквідних об’єктів без необхідності купівлі повністю, а власники активів – залучати капітал від глобального пулу інвесторів.

Кому підходить токенізація нерухомості

Токенізація відкриває нові операційні та інвестиційні можливості для широкого кола учасників ринку, знижуючи бар’єри входу та забезпечуючи гнучкі механізми управління активами.

Інвесторам та девелоперам

Інвестори отримують доступ до раніше недосяжних активів із мінімальним порогом входу (від $50-100). Пасивний дохід від оренди або зростання вартості стає можливим без бюрократичної тяганини.

Девелопери розширюють інструментарій залучення капіталу. Токенізація дозволяє фінансувати проєкт на ранніх стадіях, обходячись без традиційного банківського кредитування, та залучаючи кошти від глобальної аудиторії.

Власникам комерційної та житлової нерухомості

Власники великих об’єктів можуть оформити токенізацію для рефінансування існуючих зобов’язань, залучення коштів на модернізацію або для часткового продажу (виходу в кеш), зберігаючи контроль над об’єктом. Комерційна нерухомість (офіси, склади, торгові центри) стає доступною для міжнародних інституційних інвесторів.

Платформам та проєктам у сфері Web3 та блокчейн

Платформи в сегменті DeFi та інші Web3-проєкти отримують можливість розширити свою екосистему реальними активами (Real World Asset, RWA). Розробка інфраструктури для випуску та обігу токенів відкриває нову лінію послуг.

Формати токенізації: які бувають моделі

Вибір моделі визначає юридичну природу токенів та права інвесторів. Правильне оформлення токенізації нерухомості потребує розуміння різниці між форматами.

Токени часток (equity-токени)

Найбільш поширена модель. Equity-токени є частками в юридичній особі (часто це Special Purpose Vehicle, або SPV), що володіє об’єктом нерухомості. Власники таких токенів за своєю суттю є акціонерами цієї компанії і мають право на отримання частини прибутку від оренди або подальшого продажу об’єкта.

До уваги! Такі токени класифікуються як security-токени і комерційна діяльність, пов’язана з ними, вимагає реєстрації відповідно до законодавства США (SEC), ЄС (MiCA) чи інших юрисдикцій. Популярні стандарти: ERC-1400, ERC-3643.

Боргові (debt) токени

Debt-токени функціонують як цифрові облігації, що засвідчують позику. Інвестори, які купують такі токени, виступають кредиторами. Вони отримують регулярний фіксований дохід (відсотки), а об’єкт нерухомості виступає як застава. Цей процес зазвичай менш ризикований для інвестора, але й потенційна прибутковість є нижчою.

До відома! Ця модель підходить для рефінансування наявної іпотеки чи фінансування будівництва. Смарт-контракт автоматизує виплату купонів та погашення основної суми.

Гібридні моделі токенізації нерухомості

Гібридні моделі поєднують елементи обох описаних вище варіантів фінансування. Прикладом можуть бути конвертовані токени (борг, який можна конвертувати в частку). Можлива структура з двома класами токенів: привілейованими та звичайними. Це підвищує гнучкість залучення різних категорій інвесторів.

Покроковий процес токенізації нерухомості

Йдеться про багатоетапний процес, у якому важлива синхронізація юридичних процедур та технічної розробки.

Підготовка об’єкта та юридичний аудит

Об’єкт нерухомості проходить комплексну правову перевірку, що включає верифікацію права власності, підтвердження відсутності обтяжень та відповідності містобудівним нормам. Для комерційної нерухомості оцінюються договори оренди, прибутковість та операційні ризики. Незалежний оцінювач визначає ринкову вартість об’єкта – вона стане базою для розрахунку вартості токенів.

Вибір юрисдикції та реєстрація структури (SPV, DAO тощо)

Цей етап визначає правовий фундамент проєкту. Оскільки пряме оформлення токенізації нерухомості в Україні законодавством не передбачається, використовують структурування через іноземні юрисдикції (наприклад, Швейцарію, Ліхтенштейн, ОАЕ, США, Сінгапур). Створюється спеціальна компанія (SPV), на баланс якої передається об’єкт нерухомості. Ця компанія і виступає емітентом токенів. Як варіант, можливе використання DAO для децентралізованого управління чи інших структур.

Створення та випуск токенів

Технологічна реалізація починається з вибору блокчейну (Ethereum, Polygon, Solana). Потім команда розробників створює смарт-контракт з урахуванням обраного стандарту (ERC-3643, ERC-20, ERC-721, ERC-1155).

У контракті прописується:

• загальна кількість токенів та їх вартість;
• механіка розподілу доходів;
• права та обмеження інвесторів;
• система для KYC/AML-верифікації.

Емісія токенів відбувається через платформи для Security Token Offering (STO) чи через власний інтерфейс.

Реєстрація прав та розкриття інформації інвесторам

На цьому етапі здійснюється юридичне закріплення прав власників токенів. Готується пакет документів: угода про передплату, проспект емісії та меморандум про пропозицію, де розкриті юридичні умови інвестування, ризики, прибутковість, механіка управління об’єктом. Важливо забезпечити відповідність вимогам AML/CFT та захист прав інвесторів.

Юридичні засади токенізації нерухомості в Україні

Станом на 2025 рік токенізація активів в Україні залишається в «сірій зоні». Пряма токенізація прав з українського Державного реєстру речових прав на нерухоме майно неможлива.

Тому найбільш легітимною схемою є структурування через іноземну юридичну особу (насамперед SPV), яка має корпоративні права української компанії, на балансі якої у свою чергу знаходиться об’єкт в Україні.

Важливо! У зв’язку зі складністю процедури запорукою безпеки та успіху є професійний юридичний супровід токенізації.

Міжнародний досвід токенізації

Глобальний ринок токенізованої нерухомості переживає стрімке зростання, і, за прогнозами, до 2030 і 2035 років досягне від 3 до 4 трильйонів доларів США відповідно. Багато юрисдикцій вже створили сприятливе середовище для цього:

• У США SEC реєструє security-токени через Regulation D, S, A+. Платформа RealT токенізувала 700+ об’єктів житлової нерухомості з виплатою орендного доходу в USDC.
• У ЄС регламент MiCA встановлює єдині правила для криптоактивів. Люксембург та Німеччина визнають електронні цінні папери, включаючи токени.
• Сінгапур та Гонконг ліцензують STO-платформи, вимагаючи дотримання AML та захисту інвесторів.
• В ОАЕ (Дубай, Абу-Дабі) діють вільні економічні зони (ADGM, DIFC) із прогресивним регулюванням цифрових активів, що робить їх хабами для проєктів RWA.
• У Швейцарії та Ліхтенштейні токени можуть юридично еквівалентно представляти цінні папери чи речові права.

Вартість токенізації нерухомості

Вартість проєкту варіюється в діапазоні від десятків тисяч до сотень тисяч доларів. Ключові статті витрат:

• Юридичні послуги – адвокат з нерухомості проводить аудит об’єкта, потім здійснюється структурування угоди, створення SPV, підготовка проспекту емісії.
• Технічна розробка – створення та аудит смарт-контракту, розробка або оренда платформи для STO.
• Комплаєнс – витрати на KYC/AML провайдерів.
• Маркетинг – залучення інвесторів.
• Операційні витрати – отримання ліцензій (якщо потрібно), лістинг на біржах.

Професійна юридична підтримка від Lawrange

Адвокатське об’єднання Lawrange надає комплексні послуги з супроводу фінтех-проєктів, включаючи структурування токенізації активів, вибір оптимальної юрисдикції та реєстрацію SPV/DAO, підготовку повного пакета документів для STO, розробку угод і політик компанії. Команда експертів забезпечує відповідність міжнародним стандартам та мінімізацію ризиків для бізнесу та інвесторів.

Висновки

Отримання фінансування через токенізацію нерухомості з розряду трендів переходить до нових стандартів на ринку активів. Незважаючи на регуляторні виклики, особливо в Україні, правильне юридичне структурування (часто з використанням іноземних SPV) та технологічна розробка дають змогу реалізувати проєкти, вигідні для багатьох учасників ринку.

FAQ

Оформити токенізацію нерухомості