Інвестиції в закордонні квадратні метри – один зі способів збереження капіталу. Перед укладенням угоди важливо з’ясувати, як підтвердити походження коштів для купівлі нерухомості в Європі (ЄС). Необхідно надати документи, що засвідчують законність джерел фінансування відповідно до вимог законодавства у сфері протидії відмиванню грошей.

 

Чому перевіряють походження коштів під час купівлі нерухомості в ЄС

Підтвердження походження коштів для купівлі нерухомості в Європі – одна з обов’язкових умов успішного укладення угоди. У Європейському Союзі діє багатоступенева система фінансового моніторингу. У будь-якій країні ЄС купівля житлової чи комерційної нерухомості перебуває під контролем з метою запобігання відмиванню незаконно отриманих коштів.

Стандарти AML/KYC зобов’язують банківські та нотаріальні структури перевіряти законність походження коштів і обґрунтованість фінансових операцій. Концепції Source of Funds та Proof of Funds стали основними інструментами контролю для іноземних інвесторів.

 

Хто і на якому етапі перевіряє кошти покупця

Багато нерезидентів стикаються з труднощами під час комплаєнсу, тому попереднє розуміння того, як підтвердити походження коштів для купівлі нерухомості в ЄС, економить час та захищає від правових ризиків.

Первинну перевірку проводить комерційний банк, де відкривається рахунок для розрахунків за угодою купівлі-продажу. Наступним ключовим учасником виступає нотаріус, який посвідчує договір та оцінює законність джерел фінансування згідно з місцевим законодавством. Крім того, до процесу можуть бути залучені рієлтори й аудитори.

Якщо на якомусь із цих етапів виникають сумніви щодо законності отриманих активів, угода призупиняється або скасовується, а інформація передається до профільних контролюючих органів.

 

Які документи підтверджують походження коштів для купівлі нерухомості в ЄС

Щоб сформувати переконливу доказову базу, слід зібрати пакет офіційних документів. Перелік залежить від джерела надходження капіталу:

 

  • Податкова декларація ФОП за останні 1–3 роки разом із банківськими виписками про рух коштів.
  • Нотаріально засвідчені договори купівлі-продажу іншого рухомого чи нерухомого майна.
  • Документи, що підтверджують отримання дивідендів від володіння бізнесом, і виписки з корпоративних рахунків підприємства.
  • Свідоцтва про право на спадщину та супровідні нотаріальні документи.
  • Договори дарування грошей із підтвердженою платоспроможністю дарувальника.
  • Кредитні угоди, якщо для купівлі залучаються позикові кошти.

 

Документи можуть потребувати професійного перекладу державною мовою країни, де купується нерухомість, та легалізації відповідно до місцевих вимог. У деяких випадках для цього потрібен апостиль.

 

Обмеження на готівкові розрахунки під час купівлі нерухомості в ЄС

У багатьох державах Європейського Союзу діють обмеження на використання готівки під час придбання дорогих активів. Часто прямі розрахунки між сторонами заборонені або суворо лімітовані встановленими сумами. Вимоги до готівкових операцій та перевірки походження коштів залежать від законодавства конкретної країни.

Наприклад, під час в’їзду до ЄС або виїзду з нього готівку на суму від €10 000 (або еквівалент в іншій валюті) необхідно письмово декларувати на митниці.

Спроби внести банкноти на рахунок без чіткого правового обґрунтування призведуть до блокування коштів відділом фінмоніторингу. Розрахунки за такими угодами часто проводять у безготівковій формі через банківські канали, однак конкретні вимоги залежать від законодавства країни.

 

Особливості підтвердження коштів для купівлі нерухомості українцями

Для громадян України цей процес має певні особливості через валютні обмеження Національного банку. Наприклад, відповідно до постанови НБУ № 18, транскордонні перекази з власних карткових чи поточних рахунків в Україні на закордонні для купівлі нерухомості фізичними особами обмежені.

Можливість таких операцій визначається встановленими правилами та передбаченими винятками. Для окремих способів переказу, зокрема P2P-переказів на закордонні картки, можуть діяти ліміти до 100 000 грн на місяць в еквіваленті, залежно від умов банку та типу операції.

Крім того, слід підтвердити легальність доходів в Україні довідками ОК-5 або ОК-7, а також довідками про доходи із зазначенням сплачених податків. Зокрема, заробітну плату підтверджують документами від роботодавця, а дивіденди – документами про їх нарахування та виплату. За потреби надають підтвердження сплати ПДФО та військового збору за ставками, що діяли у відповідному податковому періоді.

Правильне документальне оформлення надходжень дозволяє уникнути претензій з боку українських та європейських органів контролю. АО Lawrange допоможе розібратися, як законно перевести гроші до Європи.

 

Як проходить перевірка коштів перед укладенням угоди купівлі-продажу

Коли банк вимагає підтвердження походження коштів, комплаєнс-департамент аналізує фінансову історію клієнта. Експерти перевіряють податкові звіти, рух коштів за рахунками, легітимність джерел та наявність санкційних ризиків.

Щоб уникнути зайвих затримок, важливо чітко знати, як підтвердити походження коштів для купівлі нерухомості в Європі. Тільки після завершення перевірки та погодження документів банком з’являється можливість переказати гроші продавцю.

 

Чому можуть не прийняти підтвердження походження коштів при купівлі нерухомості в ЄС

Найпоширеніші причини відмови:

 

  • неструктурованість документів;
  • розбіжність між задекларованими доходами та вартістю об’єкта;
  • використання нерегульованих криптовалютних платформ;
  • неможливість простежити повний ланцюжок походження капіталу.

 

Якщо законність походження коштів не вдається підтвердити, банк може відхилити переказ або повернути кошти відправнику, а нотаріус – відмовитися посвідчувати договір.

 

Юридична допомога Lawrange у підтвердженні коштів для купівлі нерухомості в ЄС

Команда профільних юристів супроводжує клієнтів на кожному етапі взаємодії з європейськими фінансовими інституціями. Наш досвідчений адвокат із фінмоніторингу допоможе сформувати повний пакет документів, підготувати відповіді на запити комплаєнсу, мінімізувати ризики блокування та успішно завершити угоду.

 

FAQ

Чи можна купити нерухомість у ЄС без підтвердження походження коштів?

Комплексне підтвердження джерела коштів для купівлі нерухомості в Європі є обов’язковим у більшості випадків. Конкретні вимоги залежать від країни та обставин угоди.

 

Як підтвердити походження коштів, якщо квартиру купують за гроші родичів?

Необхідно надати документи, що підтверджують родинні зв’язки, а також папери про офіційні доходи родича, який надав кошти.

 

Чи потрібно підтверджувати походження коштів під час купівлі нерухомості в іпотеку?

Банк-кредитор проводить поглиблену перевірку платоспроможності, кредитної історії та законності капіталу перед схваленням іпотеки.

 

Чи приймають європейські нотаріуси українські документи про доходи?

Так, але залежно від країни може знадобитися офіційний переклад документів і проставлення апостиля.

Популярні послуги